Adana’da Emlak Hukuku: Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Adana’da emlak hukuku ve tapu işlemleri, gayrimenkul alım-satımında en önemli aşamalardan biridir. Adana, hem konut hem de ticari gayrimenkul yatırımlarının yoğun olduğu bir şehir olması nedeniyle tapu işlemlerinde dikkatli olmak büyük önem taşır. Bu rehberde, Adana’da tapu işlemleri sırasında dikkat edilmesi gereken tüm detayları, yasal süreçleri ve olası riskleri anlatacağız.

Emlak Hukuku Nedir?

Emlak hukuku, gayrimenkul (taşınmaz) mallar üzerindeki mülkiyet haklarını, alım-satım işlemlerini, kira ilişkilerini ve tapu kayıtlarını düzenleyen hukuk dalıdır. Adana emlak hukuku kapsamında:

• Tapu işlemleri
• Gayrimenkul alım-satımı
• Kira sözleşmeleri
• Taşınmaz davası
• İmar ve kamulaştırma
• Kat mülkiyeti ve kat irtifakı

konuları yer alır.

Adana’da Tapu İşlemleri: Genel Bilgiler

Adana Tapu Müdürlükleri

Adana’da emlak işlemlerinizi gerçekleştirebileceğiniz tapu müdürlükleri:

Merkez İlçeler:

• Seyhan Tapu Müdürlüğü
• Çukurova Tapu Müdürlüğü
• Yüreğir Tapu Müdürlüğü
• Sarıçam Tapu Müdürlüğü

İlçeler:

• Ceyhan Tapu Müdürlüğü
• Kozan Tapu Müdürlüğü
• Karaisalı Tapu Müdürlüğü
• İmamoğlu Tapu Müdürlüğü

Her taşınmaz, bulunduğu bölgedeki tapu müdürlüğüne kayıtlıdır.

Randevu Sistemi

Adana’da tapu işlemleri için randevu almak zorunludur:

Randevu Alma Yöntemleri:

1. E-Devlet üzerinden online randevu
2. ALO 181 Tapu Kadastro Çağrı Merkezi
3. TAKBIS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi)
4. Tapu müdürlüğüne bizzat giderek

Önemli: Randevusuz işlem yapılmaz!

Tapu Alım-Satım İşleminde Dikkat Edilecekler

1. Tapu Kaydının İncelenmesi

Adana’da emlak hukuku açısından ilk adım, tapu kaydının detaylı incelenmesidir:

Tapu Kaydında Kontrol Edilmesi Gerekenler:

a) Malik Bilgisi

• Satıcının gerçekten malik olup olmadığı
• Hissedar varsa tüm hissedarların bilgisi
• Veraset ilamı ile devir varsa belgelerin kontrolü

b) Takyidat (Şerh ve Beyanlar)

• Haciz: Taşınmaz üzerinde haciz var mı?
• İpotek: Banka ipoteği var mı?
• Şerh: İhtiyati haciz, ihtiyati tedbir vb.
• Beyan: İmar durumu, dava vb. beyanlar

Önemli: Takyidatlı gayrimenkuller büyük risk taşır!

c) Yüzölçümü ve Sınırlar

• Ada-parsel numarası
• Yüzölçümü (m²)
• Komşu parseller
• Pafta bilgileri

d) İmar Durumu

• Arsa ise imar durumu
• İnşaat izni durumu
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti

2. Tapu Öncesi Yapılması Gereken Araştırmalar

İmar Durumu Sorgulama

Adana Büyükşehir Belediyesi veya ilgili ilçe belediyesinden:

• İmar durumu belgesi alın
• Yapı ruhsatı kontrolü yapın
• İmar planı değişiklikleri araştırın
• Yola, parka, okula ayrılmış alan mı kontrol edin

Önemli Bölgeler:

• Seyhan Çukurova bölgesi: Yoğun kentsel dönüşüm
• Yüreğir: Tarım arazileri dikkat
• Ceyhan: OSB bölgesi imar değişiklikleri
• Sarıçam: Gelişmekte olan bölge

Emlak Vergisi ve Borç Kontrolü

• Ödenmeyen emlak vergisi var mı?
• Çevre temizlik vergisi borcu
• Su, elektrik, doğalgaz borçları
• Aidat borçları (varsa)

Adana Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyelerinden borç sorgulama yapılabilir.

Komşu Hakları

• Önalım (şufa) hakkı var mı?
• Paydaş varsa öncelik hakkı
• İrtifak hakları (geçit, su hakkı vb.)

3. Satış Vaadi Sözleşmesi

Tapu işleminden önce satış vaadi (ön sözleşme) yapılması önerilir:

Satış Vaadi Sözleşmesinde Olması Gerekenler:

• Tarafların kimlik bilgileri
• Gayrimenkulün özellikleri (ada, parsel, m²)
• Satış bedeli ve ödeme şekli
• Tapu devir tarihi
• Kaparo (pey akçesi) miktarı
• Cayma şartları ve cezaları
• İmza ve noter onayı

Kaparo Oranı: Genellikle satış bedelinin %10-20’si

Avantajları:

• Tarafları güvence altına alır
• Hukuki dayanak oluşturur
• Cayma halinde ceza uygulanır

4. Tapu Devir İşlemi Sırasında Dikkat Edilecekler

Tarafların Hazır Bulunması

Adana’da tapu işlemlerinde:

• Alıcı ve satıcı bizzat hazır bulunmalı
• Vekilten işlem yapılacaksa özel vekaletname gerekli
• Noter onaylı vekaletname şart
• Yabancılar için tercüman gerekebilir

Gerekli Belgeler

Satıcı için:

• Nüfus cüzdanı aslı veya kimlik kartı
• Tapu senedi aslı
• Evli ise eşinin onay belgesi (izin)
• Vergi kimlik numarası
• Medeni durum belgesi

Alıcı için:

• Nüfus cüzdanı aslı
• Vergi kimlik numarası
• Yabancıysa pasaport ve ikamet belgesi
• Askeri yasak bölgede ise İçişleri Bakanlığı izni

Ortak Belgeler:

• Satış vaadi sözleşmesi (varsa)
• İmar durumu belgesi
• Emlak vergisi tahakkuk fişi
• Borçsuzluk belgesi

Ödeme Şekli

Güvenli Ödeme Yöntemleri:

1. Bankada Havale/EFT:
   • Tapu öncesi banka şubesinde
   • Dekont alınmalı
   • İşlem saati önemli
2. Çek:
   • Keşide tarihi tapu gününe denk olmalı
   • Banka teyidi yapılmalı
   • Karşılıksız çek riski
3. Nakit:
   • Tapu önünde sayılmalı
   • Tutanak tutulmalı
   • Risk yüksek

Önerilen: Banka havalesi en güvenli yöntemdir.

5. Tapu Harçları ve Masraflar (2025)

Adana’da emlak hukuku işlemlerinde masraflar:

Tapu Harcı

• Satış bedelinin %4’ü
• Alıcı ve satıcı yarı yarıya öder (her biri %2)
• Sözleşmede aksine hüküm varsa farklı olabilir

Diğer Masraflar

• Tapu işlem ücreti: ~500-1.000 TL
• Emlak vergisi: Yılın kalan kısmı için
• Harç pulu: Küçük miktarda
• Noter masrafı: Vekaletname için 2.000-5.000 TL
• Avukat ücreti: 10.000-50.000 TL (isteğe bağlı)

Örnek Hesaplama:

• Satış bedeli: 2.000.000 TL
• Tapu harcı (%4): 80.000 TL
• Alıcı payı: 40.000 TL
• Satıcı payı: 40.000 TL

Yabancıların Adana’da Gayrimenkul Alımı

Yabancılar İçin Özel Kurallar

Yabancılar Türkiye’de taşınmaz satın alabilir, ancak bazı kısıtlamalar vardır:

Karşılıklılık İlkesi

• Vatandaşı olduğu ülke Türk vatandaşlarına izin veriyorsa alabilir
• Karşılıklılık olmayan ülkeler için özel izin gerekir

Askeri Yasak Bölge

• Adana’nın bazı bölgeleri askeri yasak bölgedir
• İçişleri Bakanlığı izni gerekir
• İncirlik Hava Üssü çevresi kısıtlı

Yüzölçüm Sınırı

• Bir yabancı Türkiye’de en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz sahibi olabilir
• İl bazında 10 hektar sınırı

Köy Arazileri

• Yabancılar köy sınırları içinde taşınmaz alamaz

Adana’da tapu işlemleri sırasında yabancılar için:

• Tercüman bulundurulması önerilir
• Pasaport ve ikamet belgesi
• Vergi kimlik numarası (Türkiye’den)
• Askeri izin belgesi (gerekirse)

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir arsanın üzerine inşa edilen binanın bağımsız bölümlerinin (daire, dükkan, ofis) ayrı ayrı mülkiyete konu olmasıdır.

Adana’da emlak hukuku açısından kat mülkiyeti:

• Her daire ayrı tapu
• Ortak alanlar tüm maliklerindir
• Kat malikleri kurulu kararları bağlayıcıdır
• Yönetim planı zorunludur

Kontrol Edilmesi Gerekenler:

• Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılmış mı?
• İnşaat tamamlanmış ve iskan alınmış mı?
• Yönetim planı var mı?
• Aidat borcu var mı?

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, inşaat tamamlanmadan önce, yapılacak bağımsız bölümler üzerinde kurulan irtifak hakkıdır.

Riskler:

• İnşaat tamamlanmayabilir
• İskan alınamayabilir
• Müteahhit iflas edebilir
• Proje değişebilir

Önlemler:

• Müteahhidin güvenilirliğini araştırın
• İnşaat ruhsatı ve imar durumunu kontrol edin
• Tamamlanma süresi sözleşmede belirtilmeli
• Avukatla sözleşme inceletin

Adana’da Sık Karşılaşılan Emlak Sorunları

1. İmar Durumu Değişikliği

Problem: Satın aldığınız arsa imar planında değişikliğe uğrayabilir.

Çözüm:

• Güncel imar planı alın
• Belediyeden bilgi edinin
• İmar durum değişikliği riski sözleşmeye yazılsın

Adana’da risk bölgeleri:

• Kentsel dönüşüm alanları
• Planlı bölgeler
• Tarım arazileri

2. Hisseli Taşınmazlarda Şufa Hakkı

Problem: Paydaş varsa, öncelik hakkını kullanabilir.

Çözüm:

• Tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirim
• 3 ay bekleme süresi
• Şufa hakkından feragat alın

3. Tapu İptali ve Tescil Davaları

Problem: Tapu kaydı üzerinde dava olabilir.

Çözüm:

• Tapu kaydındaki “beyan” hanesini kontrol edin
• Dava varsa sonucu bekleyin
• Avukatla görüşün

Adana’da tapu işlemleri öncesi UYAP üzerinden dava sorgusu yapılabilir.

4. Kaçak Yapı ve İmar Kirliliği

Problem: Ruhsatsız inşaat, imar planına aykırı ek yapı.

Çözüm:

• Yapı ruhsatı ve iskan belgesi kontrol edin
• İmar affı belgesi varsa inceleyin
• Belediye kayıtlarını kontrol edin

5. Eski Tarihli Senetler

Problem: 1970’lerden kalma el yazısı senetler.

Çözüm:

• Tapu uyarlaması yaptırın
• Ada-parsel güncellemesi
• İfraz-tevhid işlemleri

Tapu İşlemlerinde Avukat Rolü

Neden Avukat Tutmalısınız?

Adana emlak hukuku konusunda uzman bir avukat:

1. Ön İnceleme Yapar:
   • Tapu kaydı analizi
   • İmar durumu araştırması
   • Borç ve takyidat kontrolü
2. Sözleşme Hazırlar:
   • Satış vaadi sözleşmesi
   • Alım-satım sözleşmesi
   • Özel şartlar
3. Tapu İşleminde Hazır Bulunur:
   • Belgeleri kontrol eder
   • İşlemin hukuka uygunluğunu sağlar
   • Ödeme sürecini gözetir
4. Dava Süreci:
   • Tapu iptali davası
   • Tescil davası
   • Alıcı-satıcı anlaşmazlıkları

Avukat Ücreti

• Basit işlemler: 10.000-25.000 TL
• Karmaşık işlemler: 25.000-100.000 TL
• Dava süreci: Ayrı ücret

Not: Avukat tutmak isteğe bağlıdır, ancak şiddetle önerilir.

Adana’nın Farklı Bölgelerinde Emlak Özellikleri

Seyhan ve Çukurova

Özellikler:

• Merkezi konumlar
• Yüksek fiyatlar
• Gelişmiş altyapı
• Kentsel dönüşüm yoğun

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Kentsel dönüşüm alanları
• Eski binalar yapı denetimi
• Otopark sorunu

Yüreğir

Özellikler:

• Geniş tarım arazileri
• Daha uygun fiyatlar
• Gelişmekte olan bölge

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Tarım arazisi satışında izin
• İmar durumu değişiklikleri
• Altyapı yetersizlikleri

Ceyhan

Özellikler:

• Sanayi bölgesi
• Ticari gayrimenkuller
• OSB yakını

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Sanayi parseli-konut parseli farkı
• Çevre izinleri
• İş yeri ruhsatları

Kozan, Karaisalı ve Diğer İlçeler

Özellikler:

• Tarım arazileri
• Müstakil evler
• Düşük fiyatlar

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Tarım arazisi satış izni (2 hektarın altı)
• Köy içi-köy dışı farkı
• Tapuda restorasyon kayıtları

Tapu İşlemlerinde Vergi ve Harçlar

Emlak Vergisi

• Konut: Yıllık değer üzerinden %0,1-0,3
• İşyeri: %0,2-0,6
• Arsa: %0,1-0,3

Ödeme zamanı:

• İlk taksit: Şubat-Mayıs
• İkinci taksit: Ağustos-Kasım

Veraset ve İntikal Vergisi

Miras veya bağışla geçişlerde:

• Gayrimenkulün değerine göre %1-30 arası değişken oranlı

Değer Artış Kazancı Vergisi

• Satış tarihinden önceki 5 yıl içinde alınmışsa %20 vergi
• 5 yıl geçmişse muaf

Adana’da Tapu Vekilleri ve Emlakçılar

Emlak Danışmanı Seçimi

Güvenilir emlakçı özellikleri:

• Emlak Konut GYO yetki belgesi
• İyi referanslar
• Şeffaf çalışma
• Sözleşmeli çalışma

Emlakçı Komisyonu: Genellikle %2-3 + KDV

Tapu Vekili (Mandater)

Tapu vekilleri, tapu işlemlerinde aracılık yapar:

• Randevu alma
• Belge toplama
• İşlem takibi

Ücreti: 2.000-5.000 TL

Dijital Dönüşüm: E-Devlet ve TAKBIS

Online Yapılabilen İşlemler

E-Devlet üzerinden:

• Tapu randevusu alma
• Tapu kaydı sorgulama
• İpotek sorgulama
• Tapu sureti alma

TAKBIS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi):

• Profesyoneller için detaylı sorgulama
• Pafta görüntüleme
• İmar durumu sorgulama

MEGSİS:

• Mekânsal veri sorgulama
• İmar planları
• Kadastro haritaları

Sonuç: Adana’da Güvenli Tapu İşlemi İçin Öneriler

Adana’da emlak hukuku ve tapu işlemlerinde güvenli alım-satım için:

✅ Tapu kaydını detaylı inceleyin ✅ İmar durumu araştırması yapın ✅ Borç ve takyidat kontrolü ✅ Satış vaadi sözleşmesi yapın ✅ Ödemeleri güvenli yöntemle yapın ✅ Gerekli belgeleri eksiksiz hazırlayın ✅ Avukat desteği alın ✅ Acele etmeyin, araştırın ✅ Yabancıysanız özel kuralları öğrenin ✅ Emlakçı seçiminde dikkatli olun

Unutmayın ki:

• Taşınmaz alımı büyük bir yatırımdır
• Hukuki sorunlar yıllarca sürebilir
• Önlem almak sonradan düzeltmekten kolaydır
• Profesyonel destek paranızın en iyi yatırımıdır

Adana ve çevresinde (Seyhan, Çukurova, Yüreğir, Ceyhan, Kozan) emlak hukuku danışmanlığı ve tapu işlemleriniz için uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz. Adana’da tapu işlemlerinizi güvenle tamamlamanız için yanınızdayız.