Elbette. Kurumsal hukuk danışmanlık sitenizin standartlarına ve Yoast SEO’nun “Köşe Taşı İçerik” (Cornerstone Content) hedeflerine uygun olarak, “Kira Sözleşmesi Feshi: Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları” başlığını, en yüksek puanı (3000+ kelime hedefiyle) alacak şekilde, SSS bölümünü kısa tutarak ve ana içeriği azami düzeyde derinleştirerek hazırlıyorum.

📄 Kira Sözleşmesi Feshi: Kiracı ve Ev Sahibinin Kapsamlı Hukuki Hakları (Adana/Ceyhan Rehberi)

Kira ilişkisi, hem sosyal hem de ekonomik açıdan toplumun temel dinamiklerinden biridir. Bu ilişkinin hukuki çerçevesini çizen kira sözleşmeleri, taraflara (kiraya veren ve kiracı) hak ve borçlar yükler. Ancak, çeşitli yaşam senaryoları veya hukuki sebeplerle bu sözleşmelerin sona erdirilmesi gerekebilir. Kira sözleşmesi feshi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, büyük ölçüde kiracıyı koruyucu (emredici) hükümlerle ve çok katı şekil şartlarıyla düzenlenmiştir.

Ev sahibinin (kiraya veren) “sözleşme bitti, çık” deme hakkının kanunen sınırlandırılmış olması, kiracının ise belirli koşullarda sözleşmeyi sona erdirme özgürlüğünün bulunması, bu alanı son derece teknik ve karmaşık hale getirmektedir. Tarafların, kira sözleşmesi feshi sürecinde haklarını bilmemesi, ciddi maddi kayıplara ve uzun süren hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

Bu kapsamlı hukuki rehber, bir hukuk danışmanlık bürosunun uzman bakış açısıyla, kiracı ve ev sahibinin haklarını en ince ayrıntısına kadar incelemeyi amaçlamaktadır. Özellikle Adana ve Ceyhan bölgesindeki Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin uygulamaları ışığında, tahliye nedenleri, fesih ihbar süreleri ve dava süreçleri detaylı olarak analiz edilecektir.

I. Bölüm: Kira Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Fesih Rejimi

Kira sözleşmesi feshini anlayabilmek için öncelikle sözleşme türleri arasındaki ayrımı netleştirmek gerekir. TBK, fesih prosedürlerini “belirli süreli” ve “belirsiz süreli” sözleşmeler için farklılaştırmıştır.

A. Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Ayrımı

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Başlangıcı ve bitişi (örneğin, 1 yıl) net olarak kararlaştırılmış sözleşmelerdir.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Bitiş tarihi taraflarca belirlenmemiş sözleşmelerdir.

Kritik Kural (TBK m. 347): Konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiraya veren (ev sahibi), sözleşme süresinin bittiği gerekçesiyle sözleşmeyi feshedemez. Bu kural, kiracı lehine getirilmiş en güçlü korumadır.

B. Kira Sözleşmesi Feshinde “Bildirim” ve “Dava” Yolu

Fesih, temelde iki yolla gerçekleşir:

1. Bildirim Yoluyla Fesih: Taraflardan birinin, kanunda belirtilen sürelere uyarak, tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirmesidir (Örn: Kiracının 15 gün önce haber vermesi veya 10 yıllık uzama süresi sonunda ev sahibinin feshi).
2. Dava Yoluyla Fesih (Tahliye Davası): Kanunda sayılan özel sebeplerin (ihtiyaç, temerrüt, yeniden inşa vb.) varlığı halinde, kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak sözleşmeyi sonlandırmasıdır.

II. Bölüm: Kiracının Kira Sözleşmesi Feshi Hakları

Hukuk sistemimiz, kiracıyı “zayıf taraf” olarak kabul eder ve fesih konusunda kiracıya daha fazla esneklik tanır.

A. Kiracının Bildirim Yoluyla Fesih Hakkı (Süre Sonunda)

TBK m. 347 uyarınca, kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi hiçbir gerekçe göstermeksizin feshedebilir. Bu bildirim yapılmazsa, sözleşme 1 yıl uzar.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı, her zaman (yasal fesih dönemlerine ve 3 aylık ihbar süresine uyarak) sözleşmeyi feshedebilir.

B. Kiracının Haklı Nedenle Derhal Fesih Hakkı (Olağanüstü Fesih)

Kiracı, kira ilişkisinin devamını kendisi için “çekilmez” kılan önemli sebeplerin varlığı halinde, yasal fesih bildirim sürelerini beklemeksizin sözleşmeyi derhal feshedebilir (TBK m. 331).

• Örnekler: Kiralanan konutun sağlık açısından ciddi riskler (ağır rutubet, asbest tehlikesi) barındırması, ev sahibinin kiracının konut dokunulmazlığını sürekli ihlal etmesi veya can güvenliğinin tehlikede olması.
• İspat Yükü: “Çekilmez halin” varlığını ispat yükü kiracıdadır. Bu fesih türü, genellikle tazminat talepleriyle birlikte gündeme gelir.

C. Kiralananın Önemli Ayıplı Olması Durumunda Fesih

Eğer kiralanan mülkte, sözleşme anında var olan veya sonradan ortaya çıkan ve kiracının kullanımını ciddi şekilde engelleyen önemli ayıplar varsa (örneğin, ısıtma sisteminin çalışmaması, su tesisatının kullanılamaz halde olması), kiracı şu haklara sahiptir:

1. Kiraya verenden ayıbın makul bir sürede giderilmesini ihtar etmek.
2. Ayıp giderilmezse, kiraya verenin hesabına ayıbı gidertmek veya kiradan indirim talep etmek.
3. Eğer ayıp “önemli” nitelikteyse, kiracı sözleşmeyi derhal feshetme hakkına sahiptir.

III. Bölüm: Ev Sahibinin (Kiraya Verenin) Kira Sözleşmesi Feshi Hakları

Kiraya verenin fesih hakları, kiracının aksine, kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılmış ve çok katı koşullara bağlanmıştır. Ev sahibi, bu sebepler dışında sözleşmeyi feshedemez.

A. Bildirim Yoluyla Fesih (Sadece Bir Durumda Mümkün)

1. On Yıllık Uzama Süresinin Sonu (TBK m. 347)

Bu, ev sahibinin hiçbir gerekçe (ihtiyaç, temerrüt vb.) göstermeden fesih hakkını kullanabildiği tek durumdur.

• Koşul: Sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir. (Yani, 1 yıllık sözleşme için toplam 11 yıl, 2 yıllık sözleşme için toplam 12 yıl geçmelidir).
• Prosedür: Ev sahibi, bu 10 yıllık uzama süresinin bitimini takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtar çekerek sözleşmeyi feshedebilir.
• Örnek: 01.01.2015 başlangıçlı 1 yıllık sözleşme, 01.01.2025’te 10. uzama yılını tamamlar. Ev sahibi, 01.01.2026’da bitecek olan yeni dönem için, en geç 30.09.2025 tarihine kadar (3 ay önce) ihtar çekerek tahliye talep edebilir. Bu, son derece teknik bir hesaplama olup, Adana kira avukatı desteği alınması hak kaybını önler.

B. Dava Yoluyla Fesih (Tahliye Davası Sebepleri)

Ev sahibi, aşağıdaki nedenlerin varlığı halinde, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarak sözleşmeyi feshedebilir:

1. Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Fesih (TBK m. 350/1)

En sık karşılaşılan tahliye nedenidir.

• Kimler İhtiyaç Sahibi Olabilir: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler (örneğin kardeş).
• İhtiyacın Niteliği (Yargıtay Kriteri): İhtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır. Yargıtay, “yazlık olarak kullanacağım” veya “mevcut evimden daha lüks” gibi keyfi talepleri samimi bulmamaktadır. Ancak “sağlık sorunları nedeniyle asansörlü eve geçme”, “çocuğun evlenmesi”, “tayin nedeniyle şehir değiştirme” gibi nedenler samimi kabul edilir.
• Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak, belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

2. Kiralananın Yeniden İnşası veya Esaslı Tamiratı (TBK m. 350/2)

• Koşul: Kiralananın yeniden inşası veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın içinde oturmak mümkün değilse, ev sahibi fesih hakkını kullanabilir.
• İspat Yükü: Basit bir boya-badana veya mutfak dolabı değişikliği “esaslı tamirat” sayılmaz. Kiraya verenin, onaylı bir mimari proje veya tadilat ruhsatı ile durumun ciddiyetini ve kiracının içerideyken bu işlemin yapılamayacağını kanıtlaması gerekir.
• Dava Açma Süresi: İhtiyaç nedeniyle tahliye ile aynıdır (süre sonundan itibaren 1 ay içinde).

3. Yeni Malikin (Evin Yeni Sahibinin) İhtiyacı Nedeniyle Fesih (TBK m. 351)

Kiralanan mülk satılırsa, sözleşme yeni malikle devam eder. Ancak yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için ihtiyaç duyuyorsa, sözleşmeyi feshedebilir.

• Prosedür (Çok Önemli): Yeni malik, mülkü satın aldığı tarihten (tapu tescil tarihinden) itibaren 1 ay içinde kiracıya bu durumu ve ihtiyacını belirten yazılı bir ihtarname göndermek zorundadır.
• Dava Açma Hakkı: Yeni malik, bu ihtarı çektikten 6 ay sonra tahliye davası açabilir. (Veya, isterse eski sözleşmenin bitiş tarihini bekleyerek TBK m. 350’ye göre 1 ay içinde de dava açabilir).
• 1 Aylık İhtar Süresi: Bu 1 aylık ihtar süresi “hak düşürücü” süredir. Süre kaçırılırsa, yeni malik o kira dönemi için “ihtiyaç nedeniyle” tahliye hakkını kaybeder.

4. Kiracının Temerrüdü (Kira Bedelini Ödememe) (İKİ YÖNTEM)

Kiracının kirayı ödememesi, ev sahibine iki farklı fesih imkanı tanır:

• Yöntem 1: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2):
  • Koşul: Kiracının, bir kira yılı içinde (sözleşmenin 1. yılı, 2. yılı vb.) kirayı geciktirmesi nedeniyle iki kez haklı yazılı ihtara sebep olması gerekir.
  • İhtarın Niteliği: İhtarın “haklı” sayılması için, ödenmeyen kira bedelini ve hangi aya ait olduğunu net bir şekilde belirtmesi ve Noter kanalıyla yapılması şarttır.
  • Dava Açma Süresi: İkinci ihtarın tebliğinden sonra, kira yılının bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası (Sulh Hukuk Mahkemesi’nde) açılmalıdır.
• Yöntem 2: Temerrüt Nedeniyle Tahliye (İcra Takibi ve 30 Gün Süre):
  • Koşul: Kiracının tek bir kirayı bile ödememesi yeterlidir.
  • Prosedür: Ev sahibi, İcra Müdürlüğü aracılığıyla “Tahliye Talepli Ödeme Emri” (Örnek No: 13) başlatır.
  • Kiracının Durumu: Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının 7 gün itiraz, 30 gün ödeme süresi vardır.
  • Fesih (Dava): Kiracı 30 gün içinde borcun tamamını (kira, faiz, masraflar) ödemezse, ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “temerrüt nedeniyle tahliye” talep edebilir. Bu dava, Sulh Hukuk’taki davadan çok daha hızlı sonuçlanır. Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa, tahliye hakkı o ay için düşer (ancak bu, “iki haklı ihtar” için birinci ihtar sayılabilir).

5. Kiracının Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Vermesi (TBK m. 352/1)

Kiracının, belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair imzaladığı yazılı belgedir.

• Koşul: Kiracı, bu taahhüde uymayıp evi boşaltmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
• Geçerlilik Şartları (Yargıtay İçtihatları – Çok Önemli):
  1. Yazılı Olmalıdır: Sözlü taahhüt geçersizdir.
  2. Tanzim Tarihi (Düzenlenme Tarihi): Taahhütnamenin imzalandığı tarih, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonraki bir tarih olmalıdır. Kiracıdan sözleşmeyle aynı gün (veya öncesinde) alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının “baskı altında” imzaladığı kabul edilir ve kesinlikle geçersizdir.
  3. Tahliye Tarihi: Boşaltılacak tarih net olarak belirtilmelidir.
• Dava/İcra Süresi: Ev sahibi, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür.

6. Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)

• Koşul: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı belediye (veya büyükşehir belediyesi) sınırları içinde, oturmaya elverişli, tapuda kayıtlı başka bir konutunun bulunması.
• Bilgi Koşulu: Kiraya verenin, bu durumu kira sözleşmesini imzalarken bilmemesi gerekir.
• Dava Açma Süresi: Ev sahibi, bu durumu öğrendikten sonra sözleşme döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

IV. Bölüm: Kira Sözleşmesi Feshinde “İhtarname”nin Rolü ve Hukuki Önemi

Yukarıda sayılan neredeyse tüm fesih nedenlerinde “ihtarname” (bildirim) kritik bir rol oynamaktadır.

• İspat Gücü: Kira hukukunda sözlü bildirim (fesih veya temerrüt) hukuken geçersizdir. Tüm bildirimler yazılı olmalıdır. İspat açısından en güvenli yol, Noter kanalıyla ihtarname göndermektir.
• Şekil Şartı: İhtarnamede, feshin gerekçesi (ihtiyaç, temerrüt, 10 yıl) ve yasal sonuçları (dava açılacağı) net bir şekilde belirtilmelidir. Hatalı veya eksik bir ihtarname, açılacak davanın reddedilmesine neden olur.
• Adana/Ceyhan Noterlikleri: Gerek Adana gerekse Ceyhan noterlikleri aracılığıyla çekilecek ihtarnamelerin, tebligat kanununa uygun olarak kiracıya ulaştığından emin olunması, sürecin ilk ve en önemli adımıdır.

V. Bölüm: Fesih Sonrası Süreç: Tahliye Davası ve “Yeniden Kiralama Yasağı”

Kira sözleşmesi feshi, genellikle bir tahliye davası ile sonuçlanır.

A. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Kira uyuşmazlıklarında (temerrüt nedeniyle icra mahkemesi hariç) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
• Yetkili Mahkeme: Dava, her zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (Örneğin, Ceyhan’daki bir ev için Ceyhan Sulh Hukuk Mahkemesi, Adana merkezdeki bir ev için Adana Sulh Hukuk Mahkemesi).
• Arabuluculuk: 01.09.2023 itibarıyla, kira davalarında (tahliye hariç, ancak kira tespiti, uyarlama gibi davalarda) arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Tahliye davaları şu an için bu zorunluluk dışındadır.

B. Yeniden Kiralama Yasağı (Ev Sahibinin En Önemli Sorumluluğu – TBK m. 355)

Bu, “ihtiyaç” veya “yeniden inşa” nedeniyle tahliye davalarının kötüye kullanılmasını önleyen kritik bir maddedir.

• Yasak: Kiraya veren, “ihtiyaç” veya “yeniden inşa” nedeniyle kiracıyı tahliye ederse, o taşınmazı 3 yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
• Yaptırımı (Tazminat): Bu yasağa aykırı davranan ev sahibi, eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.

VI. Bölüm: Sonuç ve Hukuki Danışmanlığın Önemi

Kira sözleşmesi feshi, görüldüğü üzere, basit bir ihbar veya talepten ibaret değildir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı güçlü bir şekilde koruma altına alırken, ev sahibine de haklı ve somut gerekçelerle sözleşmeyi sonlandırma imkanı tanımıştır. Ancak bu imkanların tamamı, kaçırılması halinde hak kaybına yol açan “ihtar süreleri”, “dava açma süreleri” ve “geçerlilik şartları” gibi son derece teknik hukuki prosedürlere bağlanmıştır.

Kiraya veren açısından; geçersiz bir tahliye taahhütnamesine güvenmek, 1 aylık dava açma süresini kaçırmak veya “samimi olmayan” bir ihtiyaç iddiasıyla dava açıp kaybetmek, hem zaman hem de ciddi maddi kayıp (dava masrafları, tazminat riski) anlamına gelir.

Kiracı açısından; haksız bir tahliye talebine karşı haklarını bilmemek, kanunun kendisine tanıdığı korumadan faydalanamamak veya ayıplı bir evde oturmaya mecbur kalmak anlamına gelir.

Hukuk Büromuz, Adana ve Ceyhan Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki güncel Yargıtay uygulamaları ve yerel tecrübesiyle, müvekkillerine kira sözleşmelerinin hazırlanması, fesih ihtarnamelerinin düzenlenmesi, tahliye ve kira tespit davalarının yürütülmesi konularında uzman hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.