Toplumsal yaşamın temel dinamiklerinden biri olan komşuluk ilişkileri, bireylerin huzur ve sükun içinde yaşamaları için kritik bir öneme sahiptir. Ancak kentleşmenin artması, apartman yaşamının yaygınlaşması ve yaşam tarzlarının farklılaşması, komşular arasında çeşitli ihtilafların doğmasına zemin hazırlamaktadır. Gürültü, koku, taşkın inşaat, ortak alan kullanımı ve evcil hayvan gibi konular, en sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıklarıdır.

Peki, komşuluk ilişkilerinde “hoşgörü” sınırının aşıldığı noktada hukuki haklarımız nelerdir? Komşu ile ihtilaf hukuki çözüm yolları nelerdir? Türk Hukuk Sistemi, bu tür uyuşmazlıkları iki temel kanun çerçevesinde ele alır: Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK).

Bu kapsamlı rehber, bir hukuk danışmanlık bürosunun uzman bakış açısıyla, komşuluk hukukunun tüm yönlerini, Yargıtay içtihatları ışığında ve pratik başvuru adımlarıyla detaylı bir şekilde incelemektedir. Amacımız, özellikle Adana ve Ceyhan gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde müvekkillerimize, haklarını nasıl koruyacakları konusunda net bir hukuki perspektif sunmaktır.

---

I. Bölüm: Komşuluk Hukukunun Temel Taşı: Türk Medeni Kanunu (TMK) Hükümleri

Apartman yaşamı başlamadan önce de var olan komşuluk hukuku, temelini Medeni Kanun’un “Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları” bölümünden alır.

A. TMK Madde 737: Genel Kaçınma Yükümlülüğü

Komşuluk hukukunun “altın kuralı” TMK’nın 737. maddesinde tanımlanmıştır:

“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz yönde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.”

Bu madde, mülkiyet hakkının sınırsız olmadığını, komşunun hakkının başladığı yerde bittiğini vurgular.

B. “Taşkınlık” Kavramı ve Hoşgörü Sınırı

Kanun, “taşkınlık” olarak nitelendirilen durumları “özellikle” diyerek örneklendirmiştir: Gürültü, koku, duman, toz veya sarsıntı.

Peki, hangi seviye “taşkınlık” sayılır? Yargıtay içtihatları bu sınırı çizerken “objektif” bir kriter benimser. Yani, aşırı hassas bir komşunun sübjektif rahatsızlığı değil, o bölgede yaşayan “makul” bir insanın hoşgörü sınırını aşan, katlanılamaz nitelikteki rahatsızlıklar hukuki koruma altına alınır.

Örneğin, gündüz vakti yapılan makul bir ev tadilatı hoşgörü kapsamında sayılabilirken, gece yarısı yüksek sesle müzik dinlemek açık bir taşkınlıktır.

C. Komşu Lehine Katlanma Yükümlülüğü

TMK md. 737, aynı zamanda komşuların “yerel âdete uygun ve kaçınılmaz” olan taşkınlıklara katlanma yükümlülüğünü de düzenler. Örneğin, bir sanayi bölgesine komşu olan bir konutun, belirli düzeydeki işletme gürültüsüne katlanması beklenebilir. Ancak bu katlanma, hiçbir zaman sağlık ve huzuru bozacak “aşırı” bir seviyeye ulaşamaz.

---

II. Bölüm: Apartman Yaşamının Anayasası: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

Günümüzde komşu ihtilaflarının büyük çoğunluğu apartman ve sitelerde yaşanmaktadır. Bu noktada, daha özel ve katı kurallar içeren 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) devreye girer.

A. KMK Madde 18: Kat Maliklerinin Ana Yükümlülüğü

KMK’nın 18. maddesi, apartman yaşamının temelini oluşturur. Bu maddeye göre kat malikleri (ve kiracılar/kullananlar), bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken;

1. Doğruluk kurallarına uymak,
2. Birbirini rahatsız etmemek,
3. Birbirinin haklarını çiğnememek,
4. Yönetim planı hükümlerine uymak …ile karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu madde, TMK md. 737’den daha katıdır. Apartman yaşamı, müstakil ev yaşamından daha fazla “kaçınma” ve “saygı” gerektirir.

B. Yönetim Planı: Apartmanın İç Hukuku

Her apartman veya sitenin tapuya şerh edilmiş bir Yönetim Planı vardır. Bu plan, o binanın “anayasası” niteliğindedir ve KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, komşuluk ilişkilerine dair özel kurallar getirebilir (Örneğin; ortak alan kullanım saatleri, evcil hayvan besleme koşulları, tadilat günleri vb.).

Bir komşu ile ihtilaf hukuki çözüm aranırken, avukatın inceleyeceği ilk belge Yönetim Planı’dır.

C. Sık Görülen KMK İhlalleri ve Hukuki Durumları

1. Evcil Hayvan Beslenmesi (Köpek Havlaması, Kedi vb.)

Bu, en hassas konulardan biridir.

• Yönetim Planı Yasağı: Yargıtay’ın eski kararları, “Yönetim Planı’nda evcil hayvan yasaksa, mutlaka tahliye edilmelidir” yönündeydi.
• Güncel Yargıtay İçtihatları (Hayvan Hakları): Yeni içtihatlar, Hayvanları Koruma Kanunu’nu da dikkate alarak, “Sadece Yönetim Planı’nda yasak olması tahliye için yeterli değildir” demektedir. Tahliye kararı için, o hayvanın KMK md. 18 kapsamında “çekilmez derecede rahatsızlık verdiğinin” (aşırı gürültü, koku, hijyen sorunu, saldırganlık) somut delillerle (tanık, keşif, bilirkişi raporu) ispatlanması gerekmektedir.

2. Ortak Alanların Kullanımı (Kapı Önü, Otopark, Sığınak)

KMK’ya göre ortak alanlar (koridor, merdiven, çatı, sığınak, otopark) tüm kat maliklerinin “ortak mülkiyetindedir”.

• Hiç kimse, diğerinin geçişini engelleyecek veya alanı daraltacak şekilde kapı önüne ayakkabılık, bisiklet, puset gibi kişisel eşyalarını bırakamaz.
• Otoparkta, yönetim planında belirlenen kurallara aykırı park yapılamaz.
• Bu tür ihlallerde, Yöneticiye başvurularak ihlalin sonlandırılması istenebilir, sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Müdahalenin Men’i” davası açılabilir.

3. Balkon Kullanımı (Halı Silkeleme, Çamaşır Asma, Mangal)

• Halı Silkeleme / Çöp Atma: Alt kattaki komşuyu veya ortak alanı kirletecek şekilde halı silkelemek, sigara izmariti veya çöp atmak, KMK md. 18’in (rahatsız etmeme) ve TMK’nın (dürüstlük kuralı) açık ihlalidir.
• Mangal Yakma: Yargıtay kararlarına göre, balkonda “başkalarına rahatsızlık vermeyecek” ve “yangın tehlikesi yaratmayacak” (örneğin elektrikli ızgara) şekilde mangal yapmak kısıtlanamaz. Ancak, yoğun duman ve kokuya neden olan kömürlü mangallar, TMK md. 737 ve KMK md. 18 kapsamında “taşkınlık” sayılır ve yasaklanabilir.

---

III. Bölüm: Müstakil Evlerde Sık Görülen İhtilaflar (Sınır, Ağaç, İnşaat)

Apartmanlar dışında, özellikle müstakil veya bitişik nizam evlerin bulunduğu Adana ve Ceyhan gibi bölgelerde, ihtilaflar daha çok mülkiyet sınırlarına odaklanır.

A. Taşkın İnşaat (İnşaatın Komşu Parsele Taşması) (TMK md. 725)

Bir yapının, komşu parselin sınırını (altına veya üstüne) geçmesine “taşkın inşaat” denir.

• Kötü Niyetli Taşkınlık: Eğer inşaatı yapan kişi, komşu parsele taştığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (kötü niyetli ise), komşu mülk sahibi bu duruma rıza göstermemişse, her zaman taşkın kısmın yıkılmasını (Kal) talep edebilir.
• İyi Niyetli Taşkınlık: Eğer inşaatı yapan kişi iyi niyetliyse (örneğin, kadastro hatası nedeniyle sınırı yanlış biliyorsa) ve taşkınlık cüzi bir alandaysa, durumun ve koşulların haklı göstermesi halinde, taşkın kısmı yapan kişi “uygun bir bedel” ödeyerek o kısmın mülkiyetini veya bir irtifak hakkını talep edebilir.
• Bu tür davalar, teknik bilgi gerektiren ve Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülen karmaşık davalardır.

B. Komşu Parsele Taşan Ağaç Dalı ve Kökleri (TMK md. 740)

• Komşunun ağacının dalları veya kökleri sizin mülkünüze taşıyor ve “zarar veriyorsa” (örneğin, çatıyı tıkıyor, temele zarar veriyor), öncelikle komşunuzdan “uygun bir süre” içinde bu dalları veya kökleri kesmesini yazılı olarak (ihtar) istemelisiniz.
• Komşunuz bu süre içinde gereğini yapmazsa, o zaman bu dalları ve kökleri kesme ve mülkünüze giren kısımlara el koyma hakkınız doğar.

C. Manzara Kapatma İhtilafı

Hukuk sistemimizde “manzara hakkı” adında mutlak bir hak bulunmamaktadır. Komşunuz, kendi mülküne imar planına uygun şekilde bina yapıyorsa veya ağaç dikiyorsa, manzaranızın kapanmasına hukuken katlanmak zorundasınız.

İstisnalar:

1. Yapılan bina imar planına veya ruhsata aykırı ise ve manzaranızı kapatıyorsa, ilgili Belediyeye (örn. Ceyhan Belediyesi, Adana Büyükşehir Belediyesi) şikâyet edebilir ve yıkımını talep edebilirsiniz.
2. Komşunuz, sırf size zarar vermek (taciz) amacıyla, hiçbir işlevi olmayan bir duvar örüyorsa, bu durum TMK md. 2 (Dürüstlük Kuralı) ve TMK md. 737 (Taşkınlıktan Kaçınma) ihlali sayılabilir ve kaldırılması için dava açılabilir.

---

IV. Bölüm: Komşu ile İhtilaf Hukuki Çözüm Yolları (Adım Adım Süreç)

Bir komşu ihtilafı yaşadığınızda, doğrudan dava açmak yerine izlenmesi gereken stratejik adımlar vardır.

Adım 1: Sulh (Uzlaşma) ve Sözlü İletişim

İlk ve en önemli adım, komşuyla doğrudan, saygılı bir dille konuşmaktır. Çoğu zaman komşular, yarattıkları rahatsızlığın farkında bile olmayabilirler.

Adım 2: Resmi Başvuru: Yöneticiye veya Site Yönetimine Başvuru

Uzlaşma sonuç vermezse, KMK kapsamındaki ihtilaflar için (gürültü, ortak alan) apartman veya site yöneticisine yazılı bir dilekçe ile başvurulmalıdır. Yöneticinin, KMK md. 35 uyarınca kat maliklerinin kurallara uymasını sağlama ve gerekli ihtarları yapma görevi vardır.

Adım 3: İhtarname Çekilmesi (Noter Kanalıyla)

Sözlü ve yazılı başvurular sonuçsuz kalırsa, komşu ile ihtilaf hukuki çözüm sürecinin en ciddi adımı Noter kanalıyla bir ihtarname göndermektir.

• Bu ihtarname, ihlalin ne olduğunu (tarih, saat, tür), hangi kanun maddesini (TMK 737, KMK 18) ihlal ettiğini ve son verilmemesi halinde yasal yollara başvurulacağını bildirir.
• İhtarname, dava açmak için zorunlu bir şart olmasa da, açılacak davada “iyi niyetinizi” ve “ihtilafın tarihini” kanıtlayan çok güçlü bir delildir.

Adım 4: İdari Şikâyet Yolları (Polis, Zabıta, Bakanlık)

Özellikle “gürültü” ihtilaflarında yargı yolundan daha hızlı bir idari çözüm yolu mevcuttur.

• Kabahatler Kanunu (md. 36): Yüksek sesle gürültü yapmak (müzik, bağırma vb.) bir kabahattir. 155 Polis İmdat veya 153 Zabıta aranarak durum tespit ettirilebilir ve gürültü yapana idari para cezası kesilmesi sağlanabilir.
• Çevre Kanunu: Ticari işletmelerden (düğün salonu, fabrika) kaynaklanan gürültü ve titreşimler için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Alo 181) şikâyet hattına başvurulabilir. Bakanlık ekipleri desibel (ses seviyesi) ölçümü yaparak işletmeye ağır cezalar kesebilir.

Adım 5: Yargı Yolu – Dava Süreci (Sulh Hukuk Mahkemesi)

Tüm bu adımlar sonuçsuz kalırsa, geriye tek bir yol kalır: Dava açmak.

• Görevli Mahkeme: Komşuluk hukukundan (TMK) veya Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) kaynaklanan tüm davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
• Yetkili Mahkeme: İhtilafın yaşandığı taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Örn: Ceyhan’daki bir apartman için Ceyhan Sulh Hukuk Mahkemesi).
• Dava Türleri:
  1. Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi) Davası: En yaygın davadır. Hâkimden, rahatsızlık veren eylemin (gürültünün, kokunun, taşkınlığın) durdurulmasını talep edersiniz.
  2. Tazminat Davası (Maddi ve Manevi): Komşunun eylemi nedeniyle bir zararınız doğmuşsa (örneğin, gürültüden dolayı psikolojiniz bozulmuşsa – manevi tazminat; veya su sızıntısı nedeniyle eşyalarınız zarar görmüşse – maddi tazminat) bu dava açılır.
  3. Eski Hale Getirme (Kal) Davası: Taşkın inşaat veya ortak alana yapılan izinsiz yapıların yıkılması/kaldırılması için açılır.

---

V. Bölüm: En Ağır Yaptırım: Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Zorunlu Devri (KMK m. 25)

Kat Mülkiyeti Kanunu, diğer tüm çözüm yolları tükendiğinde ve komşunun davranışı “çekilmez hal” aldığında, son çare olarak çok ağır bir yaptırım öngörmüştür.

“Çekilmez Hal” Nedir?

KMK md. 25, bir kat malikinin (veya kiracısının), diğer kat maliklerinin haklarını “çekilmez derecede” ihlal etmesi durumunu düzenler. Çekilmez hal, basit bir gürültüden öte, süreklilik arz eden ağır ihlallerdir (Örn: Daireyi randevuevi olarak kullanmak, sürekli uyuşturucu partileri vermek, ortak alanlara kasten zarar vermek, diğer malikleri sürekli tehdit etmek).

Zorunlu Devir Süreci Nasıl İşler?

1. Karar Alınması: Rahatsız olan kat malikleri, Kat Malikleri Kurulu‘nu olağanüstü toplayarak, bu durumun çekilmez olduğuna ve o dairenin mülkiyetinin devredilmesi gerektiğine dair bir karar almalıdır. Bu karar, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır.
2. Dava Açma: Bu karara dayanarak, kat maliklerinden biri veya yönetici, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Mülkiyetin Zorunlu Devri” davası açar.
3. Hâkim Kararı: Hâkim, durumu gerçekten “çekilmez” bulursa, davalı kat malikinin dairesinin mülkiyetinin, belirlenecek bir bedel karşılığında diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine karar verebilir.

Bu, komşuluk hukukundaki en ağır yaptırımdır ve uygulanması çok sıkı şartlara bağlıdır.

---

VI. Bölüm: Adana ve Ceyhan’da Hukuki Süreç Yönetimi ve Avukatın Rolü

Komşu ile ihtilaf hukuki çözüm süreci, teknik detaylar içeren ve delil ispatının hayati önem taşıdığı bir alandır.

• Delil Tespiti: Komşu davalarında hâkim, çoğunlukla “keşif” (olay yerinin incelenmesi) ve “bilirkişi raporu” (ses ölçümü, koku tespiti, inşaat incelemesi) talep eder. Bir Adana komşu davası avukatı, bu keşif sırasında müvekkilin lehine olan tüm hususların rapora geçmesini sağlar.
• Tanık Hazırlığı: Komşu davaları büyük ölçüde tanık beyanlarına dayanır. Avukat, hangi tanıkların dinlenmesi gerektiğini ve tanık ifadelerinin hukuki zemine oturtulmasını sağlar.
• Doğru Dava Türünün Seçilmesi: İhtilafın temeli TMK md. 737 mi, yoksa KMK md. 18 mi? Sadece men davası mı, yoksa tazminat da istenmeli mi? Bu stratejik kararlar, davanın sonucunu doğrudan etkiler.
• Yerel Dinamikler: Ceyhan Sulh Hukuk Mahkemesi veya Adana Sulh Hukuk Mahkemelerinin yerel uygulamalarına ve emsal kararlarına hakim bir avukat, sürecin daha hızlı ve etkin yönetilmesini sağlar.

---

VII. Bölüm: Sıkça Sorulan Sorular (SSS/FAQ)

1. Komşum olan kiracı gürültü yapıyor. Davayı kiracıya mı, ev sahibine mi açmalıyım? Rahatsız edici davranışın durdurulması (Müdahalenin Men’i) için dava hem kiracıya hem de ev sahibine (kat maliki) birlikte açılmalıdır. Ev sahibi (kat maliki), kiracısının diğer komşulara rahatsızlık vermesini önlemekle yükümlüdür (KMK md. 18).

2. Komşumun evinden sürekli ağır yemek/çöp kokusu geliyor, ne yapabilirim? Bu durum, TMK md. 737 (taşkınlık) ve KMK md. 18 (rahatsız etmeme) ihlalidir. Kokunun “hoşgörü sınırını aştığı” tanık beyanları ve gerekirse mahkeme keşfi ile ispatlanarak, kokunun önlenmesi için (bacanın düzeltilmesi, çöpün bekletilmemesi vb.) men davası açılabilir.

3. Komşum sürekli balkonumdan aşağı bir şeyler silkeliyor (halı, çöp). Çözümü nedir? Bu, açık bir ihlaldir. Öncelikle yöneticiye başvurulmalı, sonuç alınamazsa Noter’den ihtar çekilmelidir. Devam etmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde müdahalenin men’i davası açılarak bu eylemin Hâkim kararıyla yasaklanması sağlanabilir.

4. Komşumun ağacı evime gölge yapıyor veya yaprak döküyor. Kestirebilir miyim? Hayır. Sadece gölge yapması veya yaprak dökmesi, ağacın kesilmesi için hukuki bir gerekçe değildir. Ağacın kesilmesi için, dallarının veya köklerinin mülkünüze “fiziksel olarak tecavüz etmesi” ve “size zarar vermesi” (TMK md. 740) gerekir.

5. Hukuki süreç ne kadar sürer? Sulh Hukuk Mahkemeleri, diğer hukuk mahkemelerine göre genellikle daha hızlı işler. Ancak keşif, bilirkişi raporu ve tanık dinleme aşamaları nedeniyle, bir komşu davasının sonuçlanması (mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak) 1 ila 2 yıl arasında sürebilmektedir.

---

Sonuç ve Kurumsal Hukuki Değerlendirme:

Komşuluk ilişkileri, toplumsal barışın temelidir. Hukuk, bu barışın korunması için “hoşgörü” ve “saygı”yı esas almakla birlikte, hak ihlalleri karşısında mağdurlara güçlü koruma mekanizmaları sunmaktadır.

Komşu ile ihtilaf hukuki çözüm süreci, Kabahatler Kanunu’ndan Kat Mülkiyeti Kanunu’na kadar geniş bir yasal zemine dayanır ve delil tespiti büyük önem taşır. Hukuk Büromuz, Adana ve Ceyhan bölgelerinde, komşuluk hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda, müvekkillerine stratejik danışmanlık ve etkin dava takibi hizmeti sunmaktadır. Haklarınızı korumak ve huzurlu bir yaşam alanına kavuşmak için profesyonel destek almanız, sürecin en sağlıklı şekilde yönetilmesini sağlayacaktır.

Toplumsal yaşamın temel dinamiklerinden biri olan komşuluk ilişkileri, bireylerin huzur ve sükun içinde yaşamaları için kritik bir öneme sahiptir. Ancak kentleşmenin artması, apartman yaşamının yaygınlaşması ve yaşam tarzlarının farklılaşması, komşular arasında çeşitli ihtilafların doğmasına zemin hazırlamaktadır. Gürültü, koku, taşkın inşaat, ortak alan kullanımı ve evcil hayvan gibi konular, en sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıklarıdır.

Peki, komşuluk ilişkilerinde “hoşgörü” sınırının aşıldığı noktada hukuki haklarımız nelerdir? Komşu ile ihtilaf hukuki çözüm yolları nelerdir? Türk Hukuk Sistemi, bu tür uyuşmazlıkları iki temel kanun çerçevesinde ele alır: Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK).

Bu kapsamlı rehber, bir hukuk danışmanlık bürosunun uzman bakış açısıyla, komşuluk hukukunun tüm yönlerini, Yargıtay içtihatları ışığında ve pratik başvuru adımlarıyla detaylı bir şekilde incelemektedir. Amacımız, özellikle Adana ve Ceyhan gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde müvekkillerimize, haklarını nasıl koruyacakları konusunda net bir hukuki perspektif sunmaktır.

---

I. Bölüm: Komşuluk Hukukunun Temel Taşı: Türk Medeni Kanunu (TMK) Hükümleri

Apartman yaşamı başlamadan önce de var olan komşuluk hukuku, temelini Medeni Kanun’un “Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları” bölümünden alır.

A. TMK Madde 737: Genel Kaçınma Yükümlülüğü

Komşuluk hukukunun “altın kuralı” TMK’nın 737. maddesinde tanımlanmıştır:

“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz yönde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.”

Bu madde, mülkiyet hakkının sınırsız olmadığını, komşunun hakkının başladığı yerde bittiğini vurgular.

B. “Taşkınlık” Kavramı ve Hoşgörü Sınırı

Kanun, “taşkınlık” olarak nitelendirilen durumları “özellikle” diyerek örneklendirmiştir: Gürültü, koku, duman, toz veya sarsıntı.

Peki, hangi seviye “taşkınlık” sayılır? Yargıtay içtihatları bu sınırı çizerken “objektif” bir kriter benimser. Yani, aşırı hassas bir komşunun sübjektif rahatsızlığı değil, o bölgede yaşayan “makul” bir insanın hoşgörü sınırını aşan, katlanılamaz nitelikteki rahatsızlıklar hukuki koruma altına alınır.

Örneğin, gündüz vakti yapılan makul bir ev tadilatı hoşgörü kapsamında sayılabilirken, gece yarısı yüksek sesle müzik dinlemek açık bir taşkınlıktır.

C. Komşu Lehine Katlanma Yükümlülüğü

TMK md. 737, aynı zamanda komşuların “yerel âdete uygun ve kaçınılmaz” olan taşkınlıklara katlanma yükümlülüğünü de düzenler. Örneğin, bir sanayi bölgesine komşu olan bir konutun, belirli düzeydeki işletme gürültüsüne katlanması beklenebilir. Ancak bu katlanma, hiçbir zaman sağlık ve huzuru bozacak “aşırı” bir seviyeye ulaşamaz.

---

II. Bölüm: Apartman Yaşamının Anayasası: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

Günümüzde komşu ihtilaflarının büyük çoğunluğu apartman ve sitelerde yaşanmaktadır. Bu noktada, daha özel ve katı kurallar içeren 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) devreye girer.

A. KMK Madde 18: Kat Maliklerinin Ana Yükümlülüğü

KMK’nın 18. maddesi, apartman yaşamının temelini oluşturur. Bu maddeye göre kat malikleri (ve kiracılar/kullananlar), bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken;

1. Doğruluk kurallarına uymak,
2. Birbirini rahatsız etmemek,
3. Birbirinin haklarını çiğnememek,
4. Yönetim planı hükümlerine uymak …ile karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu madde, TMK md. 737’den daha katıdır. Apartman yaşamı, müstakil ev yaşamından daha fazla “kaçınma” ve “saygı” gerektirir.

B. Yönetim Planı: Apartmanın İç Hukuku

Her apartman veya sitenin tapuya şerh edilmiş bir Yönetim Planı vardır. Bu plan, o binanın “anayasası” niteliğindedir ve KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, komşuluk ilişkilerine dair özel kurallar getirebilir (Örneğin; ortak alan kullanım saatleri, evcil hayvan besleme koşulları, tadilat günleri vb.).

Bir komşu ile ihtilaf hukuki çözüm aranırken, avukatın inceleyeceği ilk belge Yönetim Planı’dır.

C. Sık Görülen KMK İhlalleri ve Hukuki Durumları

1. Evcil Hayvan Beslenmesi (Köpek Havlaması, Kedi vb.)

Bu, en hassas konulardan biridir.

• Yönetim Planı Yasağı: Yargıtay’ın eski kararları, “Yönetim Planı’nda evcil hayvan yasaksa, mutlaka tahliye edilmelidir” yönündeydi.
• Güncel Yargıtay İçtihatları (Hayvan Hakları): Yeni içtihatlar, Hayvanları Koruma Kanunu’nu da dikkate alarak, “Sadece Yönetim Planı’nda yasak olması tahliye için yeterli değildir” demektedir. Tahliye kararı için, o hayvanın KMK md. 18 kapsamında “çekilmez derecede rahatsızlık verdiğinin” (aşırı gürültü, koku, hijyen sorunu, saldırganlık) somut delillerle (tanık, keşif, bilirkişi raporu) ispatlanması gerekmektedir.

2. Ortak Alanların Kullanımı (Kapı Önü, Otopark, Sığınak)

KMK’ya göre ortak alanlar (koridor, merdiven, çatı, sığınak, otopark) tüm kat maliklerinin “ortak mülkiyetindedir”.

• Hiç kimse, diğerinin geçişini engelleyecek veya alanı daraltacak şekilde kapı önüne ayakkabılık, bisiklet, puset gibi kişisel eşyalarını bırakamaz.
• Otoparkta, yönetim planında belirlenen kurallara aykırı park yapılamaz.
• Bu tür ihlallerde, Yöneticiye başvurularak ihlalin sonlandırılması istenebilir, sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Müdahalenin Men’i” davası açılabilir.

3. Balkon Kullanımı (Halı Silkeleme, Çamaşır Asma, Mangal)

• Halı Silkeleme / Çöp Atma: Alt kattaki komşuyu veya ortak alanı kirletecek şekilde halı silkelemek, sigara izmariti veya çöp atmak, KMK md. 18’in (rahatsız etmeme) ve TMK’nın (dürüstlük kuralı) açık ihlalidir.
• Mangal Yakma: Yargıtay kararlarına göre, balkonda “başkalarına rahatsızlık vermeyecek” ve “yangın tehlikesi yaratmayacak” (örneğin elektrikli ızgara) şekilde mangal yapmak kısıtlanamaz. Ancak, yoğun duman ve kokuya neden olan kömürlü mangallar, TMK md. 737 ve KMK md. 18 kapsamında “taşkınlık” sayılır ve yasaklanabilir.

---

III. Bölüm: Müstakil Evlerde Sık Görülen İhtilaflar (Sınır, Ağaç, İnşaat)

Apartmanlar dışında, özellikle müstakil veya bitişik nizam evlerin bulunduğu Adana ve Ceyhan gibi bölgelerde, ihtilaflar daha çok mülkiyet sınırlarına odaklanır.

A. Taşkın İnşaat (İnşaatın Komşu Parsele Taşması) (TMK md. 725)

Bir yapının, komşu parselin sınırını (altına veya üstüne) geçmesine “taşkın inşaat” denir.

• Kötü Niyetli Taşkınlık: Eğer inşaatı yapan kişi, komşu parsele taştığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (kötü niyetli ise), komşu mülk sahibi bu duruma rıza göstermemişse, her zaman taşkın kısmın yıkılmasını (Kal) talep edebilir.
• İyi Niyetli Taşkınlık: Eğer inşaatı yapan kişi iyi niyetliyse (örneğin, kadastro hatası nedeniyle sınırı yanlış biliyorsa) ve taşkınlık cüzi bir alandaysa, durumun ve koşulların haklı göstermesi halinde, taşkın kısmı yapan kişi “uygun bir bedel” ödeyerek o kısmın mülkiyetini veya bir irtifak hakkını talep edebilir.
• Bu tür davalar, teknik bilgi gerektiren ve Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülen karmaşık davalardır.

B. Komşu Parsele Taşan Ağaç Dalı ve Kökleri (TMK md. 740)

• Komşunun ağacının dalları veya kökleri sizin mülkünüze taşıyor ve “zarar veriyorsa” (örneğin, çatıyı tıkıyor, temele zarar veriyor), öncelikle komşunuzdan “uygun bir süre” içinde bu dalları veya kökleri kesmesini yazılı olarak (ihtar) istemelisiniz.
• Komşunuz bu süre içinde gereğini yapmazsa, o zaman bu dalları ve kökleri kesme ve mülkünüze giren kısımlara el koyma hakkınız doğar.

C. Manzara Kapatma İhtilafı

Hukuk sistemimizde “manzara hakkı” adında mutlak bir hak bulunmamaktadır. Komşunuz, kendi mülküne imar planına uygun şekilde bina yapıyorsa veya ağaç dikiyorsa, manzaranızın kapanmasına hukuken katlanmak zorundasınız.

İstisnalar:

1. Yapılan bina imar planına veya ruhsata aykırı ise ve manzaranızı kapatıyorsa, ilgili Belediyeye (örn. Ceyhan Belediyesi, Adana Büyükşehir Belediyesi) şikâyet edebilir ve yıkımını talep edebilirsiniz.
2. Komşunuz, sırf size zarar vermek (taciz) amacıyla, hiçbir işlevi olmayan bir duvar örüyorsa, bu durum TMK md. 2 (Dürüstlük Kuralı) ve TMK md. 737 (Taşkınlıktan Kaçınma) ihlali sayılabilir ve kaldırılması için dava açılabilir.

---

IV. Bölüm: Komşu ile İhtilaf Hukuki Çözüm Yolları (Adım Adım Süreç)

Bir komşu ihtilafı yaşadığınızda, doğrudan dava açmak yerine izlenmesi gereken stratejik adımlar vardır.

Adım 1: Sulh (Uzlaşma) ve Sözlü İletişim

İlk ve en önemli adım, komşuyla doğrudan, saygılı bir dille konuşmaktır. Çoğu zaman komşular, yarattıkları rahatsızlığın farkında bile olmayabilirler.

Adım 2: Resmi Başvuru: Yöneticiye veya Site Yönetimine Başvuru

Uzlaşma sonuç vermezse, KMK kapsamındaki ihtilaflar için (gürültü, ortak alan) apartman veya site yöneticisine yazılı bir dilekçe ile başvurulmalıdır. Yöneticinin, KMK md. 35 uyarınca kat maliklerinin kurallara uymasını sağlama ve gerekli ihtarları yapma görevi vardır.

Adım 3: İhtarname Çekilmesi (Noter Kanalıyla)

Sözlü ve yazılı başvurular sonuçsuz kalırsa, komşu ile ihtilaf hukuki çözüm sürecinin en ciddi adımı Noter kanalıyla bir ihtarname göndermektir.

• Bu ihtarname, ihlalin ne olduğunu (tarih, saat, tür), hangi kanun maddesini (TMK 737, KMK 18) ihlal ettiğini ve son verilmemesi halinde yasal yollara başvurulacağını bildirir.
• İhtarname, dava açmak için zorunlu bir şart olmasa da, açılacak davada “iyi niyetinizi” ve “ihtilafın tarihini” kanıtlayan çok güçlü bir delildir.

Adım 4: İdari Şikâyet Yolları (Polis, Zabıta, Bakanlık)

Özellikle “gürültü” ihtilaflarında yargı yolundan daha hızlı bir idari çözüm yolu mevcuttur.

• Kabahatler Kanunu (md. 36): Yüksek sesle gürültü yapmak (müzik, bağırma vb.) bir kabahattir. 155 Polis İmdat veya 153 Zabıta aranarak durum tespit ettirilebilir ve gürültü yapana idari para cezası kesilmesi sağlanabilir.
• Çevre Kanunu: Ticari işletmelerden (düğün salonu, fabrika) kaynaklanan gürültü ve titreşimler için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Alo 181) şikâyet hattına başvurulabilir. Bakanlık ekipleri desibel (ses seviyesi) ölçümü yaparak işletmeye ağır cezalar kesebilir.

Adım 5: Yargı Yolu – Dava Süreci (Sulh Hukuk Mahkemesi)

Tüm bu adımlar sonuçsuz kalırsa, geriye tek bir yol kalır: Dava açmak.

• Görevli Mahkeme: Komşuluk hukukundan (TMK) veya Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) kaynaklanan tüm davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
• Yetkili Mahkeme: İhtilafın yaşandığı taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Örn: Ceyhan’daki bir apartman için Ceyhan Sulh Hukuk Mahkemesi).
• Dava Türleri:
  1. Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi) Davası: En yaygın davadır. Hâkimden, rahatsızlık veren eylemin (gürültünün, kokunun, taşkınlığın) durdurulmasını talep edersiniz.
  2. Tazminat Davası (Maddi ve Manevi): Komşunun eylemi nedeniyle bir zararınız doğmuşsa (örneğin, gürültüden dolayı psikolojiniz bozulmuşsa – manevi tazminat; veya su sızıntısı nedeniyle eşyalarınız zarar görmüşse – maddi tazminat) bu dava açılır.
  3. Eski Hale Getirme (Kal) Davası: Taşkın inşaat veya ortak alana yapılan izinsiz yapıların yıkılması/kaldırılması için açılır.

---

V. Bölüm: En Ağır Yaptırım: Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Zorunlu Devri (KMK m. 25)

Kat Mülkiyeti Kanunu, diğer tüm çözüm yolları tükendiğinde ve komşunun davranışı “çekilmez hal” aldığında, son çare olarak çok ağır bir yaptırım öngörmüştür.

“Çekilmez Hal” Nedir?

KMK md. 25, bir kat malikinin (veya kiracısının), diğer kat maliklerinin haklarını “çekilmez derecede” ihlal etmesi durumunu düzenler. Çekilmez hal, basit bir gürültüden öte, süreklilik arz eden ağır ihlallerdir (Örn: Daireyi randevuevi olarak kullanmak, sürekli uyuşturucu partileri vermek, ortak alanlara kasten zarar vermek, diğer malikleri sürekli tehdit etmek).

Zorunlu Devir Süreci Nasıl İşler?

1. Karar Alınması: Rahatsız olan kat malikleri, Kat Malikleri Kurulu‘nu olağanüstü toplayarak, bu durumun çekilmez olduğuna ve o dairenin mülkiyetinin devredilmesi gerektiğine dair bir karar almalıdır. Bu karar, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır.
2. Dava Açma: Bu karara dayanarak, kat maliklerinden biri veya yönetici, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Mülkiyetin Zorunlu Devri” davası açar.
3. Hâkim Kararı: Hâkim, durumu gerçekten “çekilmez” bulursa, davalı kat malikinin dairesinin mülkiyetinin, belirlenecek bir bedel karşılığında diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine karar verebilir.

Bu, komşuluk hukukundaki en ağır yaptırımdır ve uygulanması çok sıkı şartlara bağlıdır.

---

VI. Bölüm: Adana ve Ceyhan’da Hukuki Süreç Yönetimi ve Avukatın Rolü

Komşu ile ihtilaf hukuki çözüm süreci, teknik detaylar içeren ve delil ispatının hayati önem taşıdığı bir alandır.

• Delil Tespiti: Komşu davalarında hâkim, çoğunlukla “keşif” (olay yerinin incelenmesi) ve “bilirkişi raporu” (ses ölçümü, koku tespiti, inşaat incelemesi) talep eder. Bir Adana komşu davası avukatı, bu keşif sırasında müvekkilin lehine olan tüm hususların rapora geçmesini sağlar.
• Tanık Hazırlığı: Komşu davaları büyük ölçüde tanık beyanlarına dayanır. Avukat, hangi tanıkların dinlenmesi gerektiğini ve tanık ifadelerinin hukuki zemine oturtulmasını sağlar.
• Doğru Dava Türünün Seçilmesi: İhtilafın temeli TMK md. 737 mi, yoksa KMK md. 18 mi? Sadece men davası mı, yoksa tazminat da istenmeli mi? Bu stratejik kararlar, davanın sonucunu doğrudan etkiler.
• Yerel Dinamikler: Ceyhan Sulh Hukuk Mahkemesi veya Adana Sulh Hukuk Mahkemelerinin yerel uygulamalarına ve emsal kararlarına hakim bir avukat, sürecin daha hızlı ve etkin yönetilmesini sağlar.

---

VII. Bölüm: Sıkça Sorulan Sorular (SSS/FAQ)

1. Komşum olan kiracı gürültü yapıyor. Davayı kiracıya mı, ev sahibine mi açmalıyım? Rahatsız edici davranışın durdurulması (Müdahalenin Men’i) için dava hem kiracıya hem de ev sahibine (kat maliki) birlikte açılmalıdır. Ev sahibi (kat maliki), kiracısının diğer komşulara rahatsızlık vermesini önlemekle yükümlüdür (KMK md. 18).

2. Komşumun evinden sürekli ağır yemek/çöp kokusu geliyor, ne yapabilirim? Bu durum, TMK md. 737 (taşkınlık) ve KMK md. 18 (rahatsız etmeme) ihlalidir. Kokunun “hoşgörü sınırını aştığı” tanık beyanları ve gerekirse mahkeme keşfi ile ispatlanarak, kokunun önlenmesi için (bacanın düzeltilmesi, çöpün bekletilmemesi vb.) men davası açılabilir.

3. Komşum sürekli balkonumdan aşağı bir şeyler silkeliyor (halı, çöp). Çözümü nedir? Bu, açık bir ihlaldir. Öncelikle yöneticiye başvurulmalı, sonuç alınamazsa Noter’den ihtar çekilmelidir. Devam etmesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde müdahalenin men’i davası açılarak bu eylemin Hâkim kararıyla yasaklanması sağlanabilir.

4. Komşumun ağacı evime gölge yapıyor veya yaprak döküyor. Kestirebilir miyim? Hayır. Sadece gölge yapması veya yaprak dökmesi, ağacın kesilmesi için hukuki bir gerekçe değildir. Ağacın kesilmesi için, dallarının veya köklerinin mülkünüze “fiziksel olarak tecavüz etmesi” ve “size zarar vermesi” (TMK md. 740) gerekir.

5. Hukuki süreç ne kadar sürer? Sulh Hukuk Mahkemeleri, diğer hukuk mahkemelerine göre genellikle daha hızlı işler. Ancak keşif, bilirkişi raporu ve tanık dinleme aşamaları nedeniyle, bir komşu davasının sonuçlanması (mahkemenin yoğunluğuna bağlı olarak) 1 ila 2 yıl arasında sürebilmektedir.

---

Sonuç ve Kurumsal Hukuki Değerlendirme:

Komşuluk ilişkileri, toplumsal barışın temelidir. Hukuk, bu barışın korunması için “hoşgörü” ve “saygı”yı esas almakla birlikte, hak ihlalleri karşısında mağdurlara güçlü koruma mekanizmaları sunmaktadır.

Komşu ile ihtilaf hukuki çözüm süreci, Kabahatler Kanunu’ndan Kat Mülkiyeti Kanunu’na kadar geniş bir yasal zemine dayanır ve delil tespiti büyük önem taşır. Hukuk Büromuz, Adana ve Ceyhan bölgelerinde, komşuluk hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda, müvekkillerine stratejik danışmanlık ve etkin dava takibi hizmeti sunmaktadır. Haklarınızı korumak ve huzurlu bir yaşam alanına kavuşmak için profesyonel destek almanız, sürecin en sağlıklı şekilde yönetilmesini sağlayacaktır.